2009年5月25日 星期一

定期定額3招致富

Smart智富月刊 第113期 2008-01-01 撰文者:吳修辰

年終獎金只有5萬元,怎麼用,才能由小變大?專家經驗告訴你:定期定額才是年終變大的鐵律,定期定額法,不管是基金、股票還是投資自己,都能讓你小錢變大錢!

「定期定額投資,是我這輩子用年終獎金買到最好的禮物!」在金融圈打滾20年的亞太全球證券投顧總經理張夢翔如此說。會有這層體悟,可是一段長達15年的親身經歷。

時間拉回1992年,張夢翔當時擔任光華投信(編按:後被荷蘭銀行收購,現已併入ING投信)企畫部協理,因為發現「定期定額」投資共同基金在國外很流行,建議公司開辦這項業務。

在那個全民瘋股票的年代,定期定額買基金,到底會不會賺?張夢翔直言,新業務剛起步,自己也搞不清楚這種投資方法到底有多好,只知道國外流行,自己又是推動者,因此決定自己跳下來先試一試。

第1年從年終獎金裡,撥出3萬6,000元,開始以每月3,000元定期定額投資公司的一檔台股基金,當時,台股在4,000點附近打底,隨著股市彈升,兩年後順利獲利出場。這次初體驗的心得是:不必挑買點,賺得輕鬆。他決定加碼再投資,不過,馬上經歷震撼教育。

1996年7月,光華發行一檔日本基金(編按:現為安泰ING日本基金),當時評估日股可望反彈(日股從1990年的3萬8,957點天價崩盤,當時指數跌到2萬2,000點),加上自己又是承辦人,因此他在8月時,就用定期定額方式投資這檔基金。

沒想到,投資第1個月,日股就大跌8%,接下來,連著兩年一路跌,最慘時,基金報酬率竟跌到-40%。連年慘跌,一度讓他猶豫要不要停扣、換投資別的市場。 但仔細分析:定期定額最重要的精神,就是「愈跌愈要買」,如此才能攤平成本,待行情反彈,才可能倍數獲利。因此,他選擇堅持下去。

招式1:買基金-日股大跌他照賺1倍

連續扣款38個月之後,隨日股漲破1萬8,000點,儘管指數位置比他第1次扣款時要低,但整體報酬率卻超過90%,年化報酬率超過14%,達到停利目標,第一次獲利出場。(詳見圖1)






這個成功經驗,讓張夢翔從原本對定期定額一知半解,變成堅定的支持者。手上的日本基金雖然停利賣掉,但每月扣款一直沒停,儘管後續跟著又是連續3年的狂跌,指數腰斬再腰斬,但張夢翔沒被大空頭嚇跑,仍然有紀律的持續扣款。

2005年8月,日股上揚1萬3,000點,雖然比他前一次停利出場時還低了5,000點,但手上日本基金報酬率竟已超過100%,第2度達到停利出場目標。和上次一樣,馬上執行停利,但繼續扣款,目前又過了2年多,帳上日本基金報酬率約20%,正在等待第3次停利。

日本股市走了17年空頭,一個爛到連日本人都懶得投資的市場,張夢翔卻靠定期定額投資11年,目前為止平均每年賺到19%的獲利,朋友問他怎麼這麼厲害,張夢翔回答「不是我厲害,是定期定額厲害。」也難怪他要說:「這是用年終獎金買到最好的禮物」。

據統計,2006年上班族年終獎金平均達1.6個月,一般上班族做滿1年,估計也可領到5萬元左右,用這筆錢每月挪出3,000元定期定額投資基金1年,綽綽有餘。而且如果你選的不是日本基金,賺錢速度肯定會比張夢翔還快。
不 僅如此,如果每月3,000元的投資行動可以持續30年,以年化報酬率14%複利計算,依據複利算式,30年後將成長至356.8倍,等於每年投資3萬 6,000元本金,就會滾動成1,284萬元。少少的年終獎金,只要有紀律的投資,輕鬆就能存到千萬退休金!定期定額的威力,由此可見。

*停利點怎麼設?

由於道瓊指數過去50年的年化報酬率為14%,因此張夢翔以年化報酬率14%為停利目標,只要達到,就先停利出場,但絕不停扣。——張夢翔的日股實戰經驗

招式2:買股票-不怕股災年年賺20%


如果覺得投資基金滾動速度太慢,你也可以定期定額投資高殖利率股票。

永豐金控研究總處長蔡致中是有15年投資經驗的老手,為了體驗股神巴菲特「價值投資」的威力,2002年,在台股還未走出「911事件」驚恐的氣氛中,從年終獎金中拿出10萬元,投資股利豐厚的中興保全股票。

隔年碰上SARS,市場氣氛更差,他仍有紀律的執行,5年下來,他的持股,單是價差報酬率最高曾達133%,不但驗證價值投資一定要逢低買進、長期持有的法則,更發現:「定期定額投資高殖利率股票,真的能讓年終獎金小錢變大錢!」

定期定額投資高殖利率股票有兩大好處:
1.股利加上利差,長期投資報酬驚人。
2.有紀律的投資,不必擔心股票短期波動。

這5年,中保股價最低跌到22.2元,最高曾漲到70元(未還原權值),蔡致中因為用定期定額方式,每年投資10萬元買進,經過5年配股,如今他手上的中興保全持股平均成本只有30元。

以2007年12月17日中保收盤價49.7元為基準,蔡致中投資中保,光是股票價差的報酬率就有:(49.7元-30元)÷30元=65.67%,平均年化報酬率達13.13%。

如果加計配息,以中保年年穩定配發高額現金股利,過去5年單是領取配息的報酬率至少就超過5.3%(以平均持股成本30元計),2006年最高達10%,5年平均超過7%,這個簡單的投資等於為蔡致中年年賺進20%的報酬。

至於選股會不會很難?蔡致中分析,去年台灣上市櫃公司股息殖利率達5%以上的企業有500家,過去5年,每年股息殖利率都在5%以上的也有140家。要挑投資標的,一點都不難。

*你的錢,流向哪裡?


美國《Money》雜誌推薦40種花年終的方式,其中,排行第1的,就是清掉「信用卡債 務」。美國平均信用卡循環利息達13.9%,台灣則在18%上下,假設你有卡債1萬5,000元,4年就會讓你的債務再翻1倍。因此,拿到年終若不先還掉 卡債,《Money》稱這些人是「沒腦袋的傢伙」。摩根富林明投顧董事長胡德興則說:「人不理債,債會追你,而且會愈跑愈大。」

因此建議,拿到年終獎金後,不是先犒賞自己,也不是先投資,而是先「理債」。至於理債的三原則是:

1.先搞清楚自己家庭收支狀況;
2.先還掉高利息的負債;
3.設定債務清償的優先順序。














目標則是要讓個人資產負債表上的現金流,從流出轉成流入,也就是說,努力工作賺到的薪水和年終,要能一直留在自己的口袋,而不是讓錢輕易地又從口袋流出去。

*高殖利率股怎麼挑?
蔡致中建議:
1》先挑產業龍頭;
2》公司成立超過10年經歷過多空循環;
3》擁有大量現金、負債比愈低愈好。

蔡致中(永豐金控研究總處長):定期定額投資1檔績優股,報酬率輕鬆打敗大盤!

招式3:投資自己-證照+人脈 多多益善

投資基金、股票,擔心風險又怕賠錢?你還有一個「穩賺不賠」的定期定額投資工具,就是:投資自己!

根據104人力銀行調查,8成以上企業主對於求職者擁有證照的好感度,大過沒有證照的求職者。104人力銀行總監邱文仁因此建議,投資自己可分兩類,一是投 資學習,一是投資人脈。所謂「學習」,可以考專業證照,也可以做語文進修。投資「人脈」,則是要費心培養關係,與那些對自己職場發展有幫助的人緊密互動。

美國《Money》雜誌提出40種年終獎金最棒的花法,其中一種就是花錢投資一位良師,這位良師不是指同輩的朋友,而是你未來想要升遷,或者希望達到同樣職位的前輩。

假設,你領了5萬元年終,平均每個月請這位良師吃飯兩次,每次花費2,000元,則5萬元至少可供你和這位良師連續1年月月聚會,拉近情誼。《Money》雜誌形容這種投資,對你職場上的協助,將獲得用錢無法估計的投資回報。

看來少少年終獎金要變大,真的都不難!不論投資基金、股票,或是花錢上課投資自己,只要厲行「定期定額」原則,不必靠老闆,大家都可以把自己的年終,輕鬆放大!

胡德興(摩根富林明投顧董事長) :先理債再理財,小錢才能愈滾愈大!

2009年5月18日 星期一

台塑四寶,王永慶最愛哪一寶?

Smart智富月刊 第75期 2004-11-01 撰文者:張國蓮

如果問台塑集團董事長王永慶,台塑四寶最愛哪一寶?就好像是問一位母親,四個孩子中最愛哪一個?手心手背都是肉,「都愛」會是預料中的答案。

禮正投顧總經理毛仁傑以他多年的觀察表示,王永慶不會特別偏愛哪一檔,就算進出集團旗下任一家公司股票,都是依據市場熱度、景氣變化、以投資自家公司價值與市場利率相比,低買高賣,除獲得比市場高的報酬外,也讓股價在適當調節下能隨景氣有正常的上升軌道。

王永慶最愛台化、台塑石化

但就像同一個母親生的小孩,長大後成就多不盡相同的情形一樣,台塑四寶的位置與獲利情況也不一樣。目前台塑(1301)是國內聚氯乙烯(PVC)第一大廠,若加上台塑美國廠,已經是全球最大PVC廠;南亞(1303)是全球第三大乙二醇(EG)廠並在電子特用化學品上大有斬獲,轉投資的南科(2408)、南亞電路板事業也有明顯好轉;台化(1326)是國內最大苯乙烯(SM)與聚丙烯(PP)廠,而台塑石化(6505)是國內唯一民營的煉油廠,與中油分庭抗禮。

在獲利能力方面,台塑集團預估台塑、台化、南亞今年都有賺到近6元的實力,台塑石化預估有近4元的實力,台塑石化暫時落後。但從未來產業趨勢與獲利角度評估,證券專家多認為台化與台塑石化,將是王永慶最可能做多的股票,兩檔個股得到的支持度幾乎一致。

台灣工銀證券投顧副總黃偉杰以及台證投顧協理張逸敦都投台塑石化一票,原因是在高油價趨勢下,符合愈往上游愈好、一貫廠、具特殊產品利基三條件的公司,獲利前景就愈好,而台塑石化正好三項都符合。

今年跟著王永慶投資台塑集團,獲利成績耀眼的張逸敦則進一步指出,雖然短期內台塑石化在獲利與配股配息上不如台化,但拉長時間來看,台化是景氣循環股,獲利隨景氣大幅波動。

台塑石化價值、成長兼具

台塑石化則不然,在經濟不景氣時,就像中華電信一樣是內需產業,可當做價值投資的標的;而一旦景氣走揚,油價攀高,獲利就像加了渦輪引擎的頂級跑車,深具爆發力,可說是基本盤穩,獲利又具暴衝的公司,價值、成長兩相宜。

台塑石化最大的風險在於油價波動受政府力量影響,並無法完全隨著國際油價漲跌而波動,台塑石化將可能被迫犧牲公司獲利,少賺的利益就讓台塑、南亞、台化賺到了。

認為台化會是王永慶最愛的大華投顧董事長杜金龍與康和證券自營部副總廖繼弘則表示,台化上中下游產品線齊全是最大優勢。台化為芳香烴系塑化原料一貫廠,自上游芳香烴、苯、OX、PX、SM、合成酚及丙酮,擴及泛用樹脂之PP、PS、ABS,紡纖原料之PTA、尼龍絲及嫘縈棉等,配合生產尼龍系列產品的福懋(1434),營運布局相當完整,目前獲利與股價已經是台塑四寶中的一哥。

台化操作建議:逢低買進,台塑集團申報台化就是調節時

台化擁有芳香烴廠垂直整合優勢,又可以認列台塑石化輕油煉解廠的利益。台化主要營收來自石化、塑膠與紡織等三方面,分別占營收47%、27%與20%。其中石化項目是台化獲利主要來源,毛利率約20%;塑膠部門方面,毛利率約10~13%;紡織部門產品包括尼龍等,毛利率約11~13%。

新產能進度方面,合成酚32.3萬噸及PP廠16萬噸已完工投產,未來尚有2006年初完工之六輕四期芳香烴三廠127萬噸及SM三廠60萬公噸,為未來營運成長動力。另外,全球芳香烴廠增加有限,且美國2004年初開始施行汽油新制將添加物MTBE改為二甲苯,增加全球苯的需求量,在苯未來供需仍將吃緊下,台化獲利可期。

公司預估今年稅後EPS為5.82元,富邦投顧預估2005年台化營收年成長率11.2%,稅前盈餘年成長率9.6%,稅後EPS為6.6元,因此建議逢低買進,中長線買點以周線來看,約為2003年11月7日、2004年1月9日、2004年7月30日低點所連結位置,約52.5元,短線買點則為9月16日低點55元,至於賣出時間點,杜金龍認為在長期看好下,當台塑集團出現申報台化時,就可以跟著調節。
台塑石化操作建議:能源概念題材,中長線買進價位50元

台塑石化三個營運事業部分別為煉油事業、烯烴事業及汽電共生,其中以煉油事業為主要營收來源,占營收比重60%,烯烴事業占28%,汽電共生占5%。預估2004 年全年平均日煉量可達37 萬桶,目前因油價突破50美元,扣除購油成本與運費,每桶煉油價差達11~13 美元,預計第四季仍可維持高煉油價差。

展望2005年,台塑石化預計成品油市場仍將吃緊,煉油價差將可維持於高檔,而2005年平均每日煉油量可由2004年的37萬桶上升至41 萬桶,煉油事業之開工率將達91%,預期2005 年煉油獲利將略優於2004年,而2006年三套煉油廠每日煉油量將由45 萬桶提高至60 萬桶,產能提高三分之一。

公司預估今年稅後EPS為3.12元,大華證券預估2005 年稅前淨利年成長率9.5%,EPS為4.68元,由於國際石油大廠短期內沒有新煉油廠產能開出,在成品油需求吃緊下,預估2005年煉油價差可維持於高檔,獲利穩健成長。中長線買進價位約50元附近,短線買點則為9月17日低點53.5元附近,至於賣出時間點則跟著王永慶申報轉讓台塑石化的訊號,跟著調節即可。

台化擁有芳香烴廠垂直整合優勢,又可以認列台塑石化輕油煉解廠的利益。台化主要營收來自石化、塑膠與紡織等三方面,分別占營收47%、27%與20%。其中石化項目是台化獲利主要來源,毛利率約20%;塑膠部門方面,毛利率約10~13%;紡織部門產品包括尼龍等,毛利率約11~13%。

新產能進度方面,合成酚32.3萬噸及PP廠16萬噸已完工投產,未來尚有2006年初完工之六輕四期芳香烴三廠127萬噸及SM三廠60萬公噸,為未來營運成長動力。另外,全球芳香烴廠增加有限,且美國2004年初開始施行汽油新制將添加物MTBE改為二甲苯,增加全球苯的需求量,在苯未來供需仍將吃緊下,台化獲利可期。

公司預估今年稅後EPS為5.82元,富邦投顧預估2005年台化營收年成長率11.2%,稅前盈餘年成長率9.6%,稅後EPS為6.6元,因此建議逢低買進,中長線買點以周線來看,約為2003年11月7日、2004年1月9日、2004年7月30日低點所連結位置,約52.5元,短線買點則為9月16日低點55元,至於賣出時間點,杜金龍認為在長期看好下,當台塑集團出現申報台化時,就可以跟著調節。
台塑石化操作建議:能源概念題材,中長線買進價位50元

台塑石化三個營運事業部分別為煉油事業、烯烴事業及汽電共生,其中以煉油事業為主要營收來源,占營收比重60%,烯烴事業占28%,汽電共生占5%。預估2004 年全年平均日煉量可達37 萬桶,目前因油價突破50美元,扣除購油成本與運費,每桶煉油價差達11~13 美元,預計第四季仍可維持高煉油價差。

展望2005年,台塑石化預計成品油市場仍將吃緊,煉油價差將可維持於高檔,而2005年平均每日煉油量可由2004年的37萬桶上升至41 萬桶,煉油事業之開工率將達91%,預期2005 年煉油獲利將略優於2004年,而2006年三套煉油廠每日煉油量將由45 萬桶提高至60 萬桶,產能提高三分之一。

公司預估今年稅後EPS為3.12元,大華證券預估2005 年稅前淨利年成長率9.5%,EPS為4.68元,由於國際石油大廠短期內沒有新煉油廠產能開出,在成品油需求吃緊下,預估2005年煉油價差可維持於高檔,獲利穩健成長。中長線買進價位約50元附近,短線買點則為9月17日低點53.5元附近,至於賣出時間點則跟著王永慶申報轉讓台塑石化的訊號,跟著調節即可。

2009年4月29日 星期三

遇見百分之百的女孩...


你看過村上村樹的這本小說嗎?

我記得大學時第一次讀到這本書時, 心中很震撼. 彷彿是一種後現代的戀人絮語, 故事中的主角只是反覆問自己: 如果遇到一個百分之百的女孩, 我要用什麼姿態和對話去接近她, 認識她?

於是, 他用二個對彼此而言是百分之百的男孩和女孩開始了一個故事: 那二個人很幸運地相遇並且認識到百分之百的另一半. 然後, 他們決定挑戰命定: 分開然後再相聚; 如果到那時再相遇而仍舊可以說: 她對我是百分之百的女孩; 而他對我是百分之百的男孩。那麼, 他們就結婚...

現在, 我們也正在面臨這個選擇. 只是, 這個選擇比較凡夫俗子. 比較冒險...

我們都知道股票市場大幅的向下跌時, 新的景氣和高點即將來臨. 我們知道, 在相對的低點來臨時, 應該要奮不顧身的前進, 前進, 再前進. 就像是我們遇到那個一生中唯一的百分之百女孩或男孩, 我們應該義無反顧地和它相守...

可是, 我們會猶豫. 我們猶豫著, 像這種好事怎麼可能發生? 會不會有可能有一個更好的市場時機(或者百分之百的女孩或男孩)在不遠的前方等著. 於是, 我們想和市場分開一陣子, 等到多年後再於轉角相逄, 而且時間終於証明了自己的看法不假時, 我們再採取動作...

於是, 命運的考驗和市場的波折開始了....幸運的是, 我們不用像那對苦命的戀人, 我們可以回顧歷史, 找到幾乎消逝的記憶.

首先, 請看一下我隨信附上的世界市場指數過去三年多的線圖. 不知道各位用來看圖的軟體是什麼, 不過, 如果把圖縮小到整個螢幕, 然後遠遠地看, 你們就可以發現, 從次貸發生以來, 不管是美國道瓊,中國, 印度, 台灣, 世界能源 或是 貴重金屬, 幾乎所有的線型相關的程度高達百分之90以上! 唯一不同的是底部左邊的5年黃金走勢, 和所有的市場剛好相反.

那麼, 這些圖說明了什麼呢? 我的想法是:

1. 不管投資什麼, 很難脫離世界景氣的影響. 你就挑一個目前相對漲幅還不高的市場就對了, 它們最終會漲到和其他市場同樣的水平.

2. 當大家都不看好的時候, 股市的底部就差不多了.

3. 長期來看, 只要在相對低點投資基本上是穩賺不賠. 現在就是這個時候!!

4. 唯一和景氣作對的只有黃金, 期貨管理基金(AHL), 儲蓄險. 定存和滙率受到景氣的影響非常大, 要想在這二個領域賺到錢除非一直運氣好...

5. 我們都知道即使不景氣也是有公司在賺錢對不對? 沒錯, 這些會賺錢的企業主要獲利方式有以下幾種特性:

1). 不可取代的專利 / 營業模式 / 成本結構
2). 必要的消耗品: 食品, 電信, 醫療...
3). 販賣東西的通路或仲介: 大潤發, 超商, 手機行/電信行, 銀行, 人力銀行, 房屋仲介...

講了這麼多, 我是想說什麼? 嗯, 我是想告訴大家, 趕快動起來投資啦! 新的牛市又來了, 5年後賺錢的機率是百分之二百!! 你想讓人生唯一一個百分之百適合進場的時機再擦身而過, 然後再多年後的今天哀悼嗎!!

村上春樹的主角們在歷經了人生的波折和考驗時, 多年後終於又在街頭相遇了. 命運也許給了他們考驗, 可是沒有改變他們之於彼此是百分之百相合的事實. 只是, 他們的記憶恍如吉光片羽, 儘管他們在腦海中仍有認知百分之百的彼此, 卻終究沒有開口相認以致於錯身而過...

故事, 就這麼結束了.

10%土增稅換屋優惠 一生可N次

中時電子報 更新日期:2009/04/28 02:40 顏瓊玉/台北報導

換屋族有福了!出售自用住宅土地增值稅十%優惠稅率,不再僅限一生一次,凡符合「名下只有一棟自用住宅、配偶及未成年子女名下也沒有自用住宅、持有並設籍滿六年」條件,一生不管換屋幾次,每次都可享有十%低稅率優惠。

立法院財政委員會昨天初審通過《土地稅法》修正草案,將現行可享有土地增值優惠稅率十%,由「一生一次」放寬為「一生一屋」。

財委會召委、國民黨立委賴士葆表示,以一個三十歲成年人為例,其名下只登記一棟自用住宅,配偶及其未成年子女名下也沒有自用住宅,只要住滿六年就可以換屋享有十%優惠稅率,假設他活到九十歲,六十年當中每六年換屋一次,就是「一生十次」。

賴士葆說,加上適用土地增值稅優惠稅率的出售面積、持有期間,都市土地面積三公畝,非都市土地面積七公畝為限的條件,其實還是蠻嚴格的,對南部人比較不公平,對都市比較有利。

土增稅按累進稅率課徵,自用住宅最低稅率為十%,一般稅率最低廿%、最高四十%。財政部預估,未來修法完成後,全台預計有六十九%自用住宅持有人、共計四百廿三萬戶受惠;若以民眾出售自用住宅三次為例,國庫約減少三十九億元稅收。

現行《土地稅法》對於出售自用住宅用地,一人一生享有一次十%土增稅優惠稅率,但因重購退稅時,必須符合兩年內新購自用住宅用地的地價超過原出售自宅用地地價扣除已繳納土增稅的餘額等條件,使部分民眾無法享受優惠稅率。財委會昨天討論修法,並順利通過。

財政部長李述德表示,放寬後可帶動周邊裝潢、家具等相關產業發展,有助於提升整體稅收。

根據修正版本,「一生一屋」優惠條件為出售都市土地面積未超過三公畝(約九十坪),或非都市土地面積未超過七公畝(約二百一十坪),出售前持有、並應連續在該地設有戶籍達六年以上,且出售前五年內沒有供營業使用或出租情況;此外,出售時,本人、配偶及未成年子女名下無該自用住宅以外的房屋。

2009年4月27日 星期一

買房子 簡易估價自己來

中時 更新日期:"2009/04/27 02:59" 曾萃芝/台北報導

買房子,房仲業表示,簡易估價可以自己來。

太平洋房屋企研室經理鄭國英表示,買房除了衡量自己的需求,首要做好資金規劃,至少要擁有買屋總價款的三成做為自備款,而每月房貸支出必須是家庭總收入的三分之一以下。

永慶房屋總經理葉凌棋也指出,如果資金不充裕,很可能發生捉襟見肘的窘境,甚至淪為斷頭賤賣的命運,所以價錢是購屋的最大考量因素。

太平洋房屋企研室提供購屋者三招簡易估算房屋價格的參考方法:

1.參考標的物區域及周邊最近的成交價格,亦可參考官方或房屋仲介公會製作的「房屋成交行情」(例如上網點選台北市不動產仲介經紀商業同業公會「行情價查詢」,或進入台北市政府「台北市不動產數位資料庫」網站http://www.tred.tw查詢。

另外也可參考台灣不動產交易中心(吉家網)網站查詢市場行情,或到鄰近各重要房仲店頭索閱成交行情公報。

2.由租金反推法:以標的物附近不動產租金反推售價,以2樓平均的租金價格乘以250倍計算,舉例來說若是房屋租金是3萬元,那麼房屋的合理價值約在750萬元左右(誤差可能在正負0.03%間)。

3.預售屋價格反推法:以「新成屋」為例,其價格通常是「預售屋成交價」的9成;至於中古屋部分,計算方式為「1-房屋使用年限/房屋耐用年限(一般為50年)」×預售屋價格×百分之90,但伴隨屋齡的提昇,中古屋折價比重也會鈍化。

舉例說明:一棟屋齡10年的中古屋,如果附近預售屋價格是1千萬元,那這棟中古屋大約值為(1-10/50)×1,000×90%=720萬元左右(誤差可能在正負0.05%間)。

2009年4月23日 星期四

房地產個人投資啟示

這篇文章是在一個部落客的網站看到的, 大家在房地產投資之餘也可以看看別人的心聲, 了解一下房地產投資是不是適合自己喔...


房地產的投資玩法很多樣化,買預售、買法拍?法拍的陷阱很多你知道嗎?買便宜中古屋自己設計隔套房出租(難),要學會搞七搞八,你絕對玩不過專業級的投資客,成本壓不了本身裝潢底的工班,怎麼做呢?

自己還要上班,根本也沒有那麼多美國時間,於是我只會投資學生套房,雖然報酬率不高(不會超過八),但好處是只要搞定好暑假租屋潮那關,基本上平常沒甚麼事,財務槓桿作的巧,一年就收兩次房租,學生又比上班族好搞定。(雖然好的上班族有可能幾年都不用管,但畢竟是少數,遇到一些比較精明挑剔的上班族那就頭大了,包你吃不完兜著走)

另一個比較好的做法就是去做房屋仲介,這樣你絕對會比一般買家來的了解區域行情,甚麼可以買,甚麼不能買(好的案子自己吃,一半一半的叫別的投資客進場,反正仲介費一定賺得到),然後以自住的方式(也可以分租雅套房出去),慢慢以屋換屋,這樣即使萬一看錯行情被套牢?反正就是自住,沒賺到差價至少賺到住,這樣會比較實在,風險性也小。

不過我說了,做房東我覺得還是很累(除了收房租以外),因為現在的房客問題都很多,一下子突然網路不通??一下子馬桶不通??一下子隔壁突然看到隔壁不順眼了,還要去排解??所以非專業人士,還是請各位不要貿然隨便投入房地產,畢竟房子只有賣出去那一霎那是看得到價格的,平常行情只是參考價,絕不代表成交價,這點股票跟基金比較靈活,變現性也比較快,看得到牌價不會差太多,好設停損點(房子很難設,一賠絕對會很多),所以投資要先懂得立於不敗之地(不要看到低總價低自備款就很高興,喂!要繳20年哩),再來談利潤(天有不測風雲,人有旦夕禍福),這樣不管是投資房地產也好,基金股票也好,都容易達成長期致富的效果。

2009年4月18日 星期六

房屋買賣出租節稅五撇步大公開

中時 更新日期:"2009/04/19 02:29" 馬婉珍/台北報導

五月報稅季節將開跑,以房地產而言,買賣交易、出租、承租等行為,仍要申報綜合所得稅。專家指出,民眾除了準備相關證明文件報稅之外,也要更了解稅法相關規定,爭取有利的節稅空間。專家根據五大族群傳授撇步,讓你報稅輕鬆又省錢:

一、售屋族可採「財產交易損失舉證」節稅法:


以賣房子的屋主而言,最單純的情況是因賣房子而產生所得,申報方法是以「房屋評定現值」的固定比率,計算出售屋所得。永慶房屋契約部經理陳俊宏舉例,屋主張先生位於北市的房屋,評定現值是100萬元,依財政部所公告,出售的房屋財產交易所得標準比率是29%,在申報所得時,應填寫財產交易所得為29萬元。

不過,張先生當初購屋時,所付出的契稅、印花稅、仲介費、代書費等費用,甚至購屋後的裝修費用,若能提供證明文件,都可扣,只要備妥證明文件,將原本出售房子的價格,減去上述稅費、裝修費等取得成本,張先生就可按實際發生的價額,申報財產交易所得,財產交易所得可能低於29萬元。

若張先生認賠出售,依據所得稅法規定,財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得,陳俊宏建議,一定要備妥買進和賣出時的相關文件,報稅時可依這些證據列舉扣除。

二、購屋族可採「自用住宅購屋借款利息扣除額」節稅法:

多數人買屋會向銀行貸款,陳俊宏說,若購買自用住宅向銀行貸款者,購屋借款利息可列舉扣除,每年扣除額最高為30萬元,每一申報戶以一屋為限,並以當年實際支付的利息支出,減去儲蓄投資特別扣除額的餘額,申報扣除。

陳俊宏舉例,小明在2007年所支付的房貸利息共50萬元,但他在銀行的利息收入有10萬元,因此在申報購屋借款利息時,必須以50萬元減去10萬,所得到餘額是40萬元,但餘額已超過申報額度上限的30萬元,所以只能申報30萬元。

三、換屋族可採「重購自用住宅扣抵稅額」節稅法:

換屋族申報所得稅時,因同時有購屋及售屋行為,且若購買的房屋價值大於原出售房屋,就可從綜合所得稅中扣抵或退還。

不過,陳俊宏提醒,買進或賣出的兩間房屋,必須符合「自用住宅」的條件;且購入新屋的價格必須高於原本出售舊屋的價格;兩間房屋產權登記時間必須在二年內,掌握以上三大原則,才符合申報資格。

四、包租公備妥憑證、提高可供扣除額:


房屋租賃所得的申報方式,一是不需任何證明文件,可依財政部所公告的計算方式,以全年實收租金的57%申報;另一種是列舉扣除方式,陳俊宏說,對於因租賃而發生合理、必要的損耗費用,逐項提出證明,包括修理費、保險費、房屋稅等支出,可列舉扣除,兩種方式可擇優使用。

五、租屋族可採「租金支出列舉扣除額」節稅法:

在外租屋的租屋族,可享一年最高12萬元的租金支出列舉扣除額,只要承租的房子為自住而非營業用途,可附上租屋契約、租金付款證明、與戶口名簿或切結書擇一,做為證明文件。

陳俊宏舉例,單身楊小姐在外租屋,每月租金1.2萬元,年租金支出14.4萬元,若報稅時以「列舉扣除額」,取代「標準扣除額」申報,房租支出的列舉上限是 12萬元,而單身族的標準扣除額是46,000元,假設所得淨額適用6%的最低級距,可產生(120,000-46,000)x 6%=4,440元的節稅效果,可見單身租屋族以「列舉扣除」方式較划算。