最基本的波段操作 – 利率循環

多年來我對多頭空頭市場的判斷, 就很簡單的是以”利率”的走向做標準, 基本上是很簡易好用的, 任何投資人(散戶, 大戶, 或法人)都可以因此掌握8-90%以上的景氣方向, 也自然可以在投資上有8-90%以上的正確率, 而不易賠錢, 方法雖然簡單, 但我保證, 專業的水準也大概就是這樣了.

初步的描述是這樣子的 : 「在央行升息的過程, 持有股票(或股票基金), 不要持有債券(或債券基金), 反之, 在央行降息的過程, 持有債券(或債券基金), 不要持有股票(或股票基金)」

這裡談的央行, 目前是以美國的FED(聯準會)為主, 歐洲央行, 中國, 日本, 台灣的央行也都可以考慮, 因為各央行的利率動向都有高度的相關, 在目前為止, 也都是以美國的FED馬首是瞻, 所以我建議不論你投資的是哪一國的股市, 就看FED的動作就可以了. 因為FED升息或降息的動作是深受全世界注意的訊息, 所以各報(尤其是國內的經濟,工商)都會在顯著的地方報導, 所以你唯一要做的功課, 只是天天看報紙就好, 大概就不會錯過.

基本上政府升息, 引導利率往上走, 是一種緊縮的過程, 是一種認為景氣過熱, 需要冷卻的動作, 照說政府是在做”空”, 但是請想想, 政府為何要冷卻景氣? 不正是因為景氣是好的, 才需要冷卻嘛 ? 所以只要央行今天告訴我們他們的決定是要持續升息, 就等於告訴我們景氣是持續熱的好的, 所以請持有股票

相對的, 政府降息是一種刺激景氣的政策, 是在寬鬆資金, 拉抬景氣的做法, 但是一樣, 政府為何要”救”景氣 ? 不就是因為景氣不好嘛 ? 所以只要央行持續降息, 就表示景氣持續不佳, 這時候, 請不要持有股票, 請持有債券, 或持有現金 (現金是王)

各國央行都是請了一堆博士, 蒐集了上千上萬的經濟數據來研讀, 他們的結論, 我想我們要是輕忽了就可惜了, 此外, 升降息的決定一旦做出, 一定會持續一段時間, 這時間少說也是以”年”為單位的, 而不會今天升明天降的讓人無所適從. 所以是非常合適做為波段操作者多空的參考.

l 進場買進(股市)的時點 : 再進一步的分析, 最好的買點, 就是在長期的降息後,剛剛開始由降息循環進入升息循環的時點, 那時正好就是標示出景氣開始由衰退進入復甦, 所以趕緊買進股票, 在央行沒有降息之前, 請不要賣出 (不管你賺了多少趴)

因此, “最後一次降息”到”第一次升息”就是股市的最佳買點了, 如果是保守一點的人, 當然可以等待降息後的”第一次升息”, 但是市場總是有效率的, 所以往往此時股市已經上漲了一些, 所以對專業的投資機構來說, 他們喜歡在”最後一次降息”附近進場, 所以如何研判是不是降息循環中的”最後一次降息”就是專業人士喜歡做的挑戰了, 不過一般判斷的方式也不難 :

n 央行自己會透露 : 尤其是美國FED主席講的話更是動見觀瞻, 如果FED主席”透露出景氣已經止穩, “降息已無必要”, “降息機率已低”,”將不再降息”,”可能考慮止降回升”………等類似的話, 放心, 隔天美股肯定大漲, 如果是在連續經年的降息後冒出這句話, 那隔天市價買進都是OK的, 千萬別怕追到高價.
FED主席講話的頻率很高, 幾乎每個月都有, 台灣的報紙肯定也是每篇都會報導, 我們要做的就是每個字都去讀就是了.

n 一些相關的經濟指標會先變好 : 消費者信心, ISM採購經理人指數, 上市公司的訂單, 甚至於一些公司的獲利狀況, 都會慢慢上來, 這一點就是專業的人才會追蹤的比較緊了

n 股市也常會自行先落底 : 這也是專業投資人才比較好做的的, 股市下跌中最低點出現的時間並不一定, 底部最常見的是在最後一次降息之前, 但是也有在最後一次降息到第一次升息之間出現的, 非常非常少, 也不太可能, 在第一次升息之後才出現股市的底部, 但是做為非專業的你並不用太擔心, 因為就算是錯過股市的最低點, 就算是在第一次升息確定後你在進場, 你最多也只錯過一點點空間, 未來整個升息循環都會是你的, 那是上倍的利潤在後面

如果投資的金額不小, 其實可以把錢分成幾筆, 在預期是最後一次降息時開始進場加碼, 然後分批進場, 一直加到第一次開始升息的時候買到滿倉, 是很安全穩當的做法.

以現在(2008/11)的景氣位置來說, 我們都知道全世界央行不斷的在降息, 也就是全球景氣顯然是在衰退的過程, 由各國央行主席所發表的言論來看, 也都一直表示 : 還會有”持續降息”的狀況, 也就是顯示景氣的狀況還會不理想下去, 所以對穩健的波段投資者來說, 是還不需要投資股市的, 相對的, 就多放債券或現金, 至於會不會反彈 ? 政府護盤在買什麼, 有沒有效 ? 某些股票是不是跌深了 ? 這些都是藝高膽大的人在”摸”的, 對穩健的波段投資者來說, 我會建議你持續觀察各國央行的動作就好.

l 賣出(股市)的時點 : 顯然, 賣出股市最好的時機, 就是景氣自繁榮擴張開始下滑的時點, 也就是央行由一路升息, 轉為降息的時候

也是一樣, 高明的人想抓”最後一次升息”, 穩健的人等”第一次降息”再賣出股票(股票基金)就好, 判斷最後一次升息的方法也一樣不難 :

n 央行一樣會透露 : 如前面一樣, 央行會透露這次將是最後一次升息, 暗示未來可能利息會降, 那也等於就是說 : 景氣到此為止了.

n 一些指標會先下降 : 景氣擴張的過程, 免不了的會伴隨物價的上漲, 也許是一般民生物價都會上漲, 以前也有過房地產的價格大漲, 也可能是原物料如石油的上漲, 一開始因為景氣好, 消費者還付的起, 所以也不以為意, 景氣擴張的速度也就不會減低, 但是慢慢的, 消費者會開始
不願再付那麼高的價格, 所以消費成長會出現停滯下滑, 相關的指標, “經常”就會比央行的決定降息要提早出現(央行這時候大多還在擔心通膨死灰復燃呢), 所以專業的投資者可以多加注意這一方面的問題

我們在高點的壓回, 常常讓我們的感覺很突然, 很多是泡沫突然的破滅, 或是股市突然的崩盤, 好像景氣回檔的訊號很難掌握, 但事實上, 如果仔細研究, 我們都可以發現到消費需求的狀況會在數月前就開始往下了, 但是往往是我們”人性”的一面讓我們選擇忽略, 這又是投資心理面的問題了.

還是老話一句, 藝高大膽的人可以去抓最後一次升息的高點去賣, 但穩健, 沒那麼多時間的波段投資者就還是等央行開始降息再賣出持股也沒有什麼關係, 我們回想今年這一波段, 你要是在各國央行第一次降息就出清持股, 雖然沒有賣到最高點, 但是現在回頭看看, 不也少了很多的損失嘛 ?

如果依照各國央行的升息/降息循環來操作, 您可能幾年才做一次買進, 幾年後才會做一次賣出, 然後都能賣在相對的高價區, 也都能買到相對的低價區, 可是我們多少人能做的到 ? 我們會想很多很多, 漲了怕漲太多想賣, 賣了還漲又會想貪……跌了我們總用長期投資來安慰自己, 然後再跌死心了才賣, 賣了不跌又恨, 賣了又漲也不知道要不要搶進……………

當下次再發現自己在這樣的狀況中, 請冷靜的想想, 現在央行在升息還是降息, 代表景氣好, 還是不好, 景氣好, 就買進(或持有續抱), 景氣不好, 就賣出(或抱現金觀望), 幾年才做一次動作, 你就可以掌握80-90% 的波段利潤!

名醫診斷防癌險

* 2011-04-01
* 第268期
* 文 編輯部 葉惠娟

扮演彌補健保缺口的商業防癌險，在癌症醫生的眼中，是否符合最新治療的腳步？在聞癌色變的年代，防癌險給付的內容哪些值得主管機關與業者重新檢視？

癌症已連續二八年蟬聯國人十大死因首位，根據衛生署九八年統計，每六分五六秒就有一人確診罹癌。醫療科技進步，罹癌不再是絕症，卻成為需要長期抗戰的慢性病，雖然有全民健保發揮了重要的醫療支付者角色，然而不能否認的是，從住院、手術治療、術後放化療、術後門診等都有需要自行負擔的費用。

看準消費者的需求，產、壽險公司紛紛推出防癌險，從帳戶型、倍數型保單，到強調一次整筆給付的還本型商品，都在市場造成銷售風潮。但從早期治療或更積極的健康管理來看，防癌險的理賠給付還可以做得更好。

治療才給付的保險 不夠

談起罹癌後的醫療支出，馬偕紀念醫院癌症中心主任謝瑞坤指出，罹患癌症後並不是每個人都可以回到原來的工作崗位，早期發現的癌症，平均治療期間需要半年，再者，雖有新式療法可縮短住院期間，但手術後還是需要適時休息讓身體復原，為了安頓家庭，消費者需要的不只是接受治療才能給付的保險商品。

也就是說，只規劃接受治療才分項定額給付的帳戶型、倍數型防癌險，患者將面對工作與治療癌症的衝突，若要因應家中經濟收入驟變的情況，仍有賴罹癌後即一次給付保險金的還本型防癌險或重大疾病險。

提高門診保險金 減少住院給付

對於治療才給付的定額型防癌險，癌症醫師一致認為，門診保險金給付額度低或不給付，致使患者透過醫師安排住院領取較多的保險金，造成醫療資源浪費。

謝瑞坤說，門診保險金通常只有住院日額的一半，如果買的單位數不高，充其量只能補助患者就醫的交通費，若要進行化療，早期有些防癌險甚至規定必須住院才給付化療保險金，造成門診化療的保戶無法獲得保險理賠，部分保戶甚至因此提出住院的要求。

高雄長庚紀念醫院大腸直腸肛門外科主任陳鴻華呼應，有些癌症險保單只理賠注射式的化療藥物，造成有些患者只好放棄較方便的口服化療藥，改選注射式的藥劑。

萬芳醫院放射腫瘤科主任梁永昌也遇過為了領癌症保險金而要求住院的患者。他說，5FU、白金類藥物是目前最常用的化療藥物，其中5FU需要連續治療九十六小時，但醫院可以提供注射設備，患者不一定要住院。

減少住院給付 新式手術應給付

癌症的新式療法不斷推出，市售防癌險足以支應相關醫療支出？

謝瑞坤指出，確診癌症後，傳統手術未必是治療的必要程序。國泰綜合醫院婦產科專任主治醫師黃家彥補充，以婦癌治療為例，子宮頸癌第2a期之前才可開刀，第2b期後以化療、電療（或稱放療）為主。

梁永昌說，放射手術加上精準的影像導引，俗稱無血刀，是目前治療肺癌最新的方式，二週三次為一完整療程，五年腫瘤控制率達九七．六％，較傳統手術治療效果佳，最適合老年人、心肺功能不好且不適合麻醉的早期肺癌患者，但健保並不給付，自費約需三十萬元。

檢視防癌險保單，手術給付是基本配備，但單位數買得不夠高，患者就必須自掏腰包，至於動輒數十萬元的新型雷射療法，有的保險公司只比照一般放射線治療每次給付一千元保險金，有的公司甚至以未納入精算為由不予理賠。

強調彌補健保給付不足的防癌險，應重新思考新型雷射療法的給付認定，與其給付因住院而衍生的種種費用，或因為不理賠造成的糾紛，不如檢視新式療法節省的保險理賠成本，合理給付病患自行支出的費用。

治癌理賠步步升 預防醫學萌契機

如果新的治療方式只能短暫延續患者的生命，或者只是消極的抑制癌細胞生長，謝瑞坤表示，患者與家屬都要考量是否值得花這筆錢。以標靶藥物為例，若要自費用藥，光一個月的藥費就要十多萬元，一旦停止用藥，癌細胞又會復發，口袋不夠深根本無法負擔。

新型放射療法的費用也不低，黃家彥以子宮頸癌為例，傳統放射療法可能產生的副作用包括放射性膀胱炎或直腸炎，選擇自費的影像導航螺旋刀治療系統，雖然可以有效減少後遺症，但一次療程需要十五萬元。值得一提的是，影像導航螺旋刀治療系統，只能控制癌細胞成長，無法達到治癒的效果。

癌症的治療費用高，保險公司若要有效控制癌症險的損失率，有必要從預防醫學角度省思，以保險給付鼓勵保戶作好健康管理，不但有助於提升公司形象，同時減少癌症治療的鉅額理賠。

中醫治癌有積極意義 保險應理賠

中西醫併治腫瘤，已成為許多醫院強調的治癌方式，但保險公司認為中醫科學論證不足不予理賠，合理嗎？

台北市立聯合醫院中醫醫療部中西醫師陳建宏指出，癌症患者接受西醫治療所產生的副作用，將延遲下一個階段應正常治療的時間，例如白血球過低被迫暫停化療計劃，如果採取中西醫併治，有助於縮短等待時間，甚至節省不必要的醫藥費用，因此中醫治癌是有積極意義的。

對於中醫治癌介入的時間點，陳建宏分析，包括手術前、手術後、電療前，手術前若身體較虛弱，透過中醫治療有助於調整身體至最佳的治療狀態；手術後如有氣滯血瘀現象，中醫療法有助於暢通氣血、恢復體能；電療前透過中醫活血化瘀的藥物，已經被證實可加強電療效果，減輕電療造成的口乾舌躁症狀。

陳建宏強調，中醫與偏方不同，合格中醫師開立的藥物是來自GMP藥廠，而且藥物透過炮製，去除有毒成份、提煉有效成分，並通過重金屬、農藥檢驗，但偏方並沒有上述嚴謹的把關過程。

業務人員銷售防癌險時總是說可以彌補健保缺口，但許多保戶在罹癌後才發現，防癌險的缺口也不少。癌症醫生對於規劃商業防癌險，多持肯定的態度，因為患者可以透過保險給付獲得更好的醫療照顧。但也期許保險公司能夠跟上醫療科技的腳步，以及預防醫學的新思維，同時達到保戶做好健康管理，保險公司降低損失率的雙贏局面。

《保險規劃》保單貸款會影響保險權益嗎？

精實新聞 2011-03-22 20:16:15 記者 徐伯豫 報導

低利時代，賺錢大不易，開口借錢更是難上加難。打算要和妹妹一起創業的小真，因想籌備創業基金，開始認真比較各個借錢的管道，從青年創業貸款到信用貸款，不是有條件限制，就是貸款利率高得嚇人，小真聽朋友建議，想動用保單貸款週轉，但真的划算？原本的保險權益會不會因此受損？

【保單借款免手續費/免保證週轉最方便】
保單貸款，就是利用繳進保險公司的保費來做周轉，舉例來說，壽險內的「保單價值準備金」就是在保戶發生事情時，做為理賠的預備金。而保單貸款就是先將這部分的金額預借五到九成出來，讓保戶可以靈活運用。

對保戶來說，最大的好處就是不需要保證人，僅須要保人出示證明即可辦理，也不收取手續費，更不用說明用途。相對於銀行必須提供種種資料還得經過重重審核關卡，保單貸款辦理起來相當省時，只要連絡服務人員，或是到各保險公司的客戶服務處，即可辦理。

【保險公司降低利率保單貸款更輕鬆】
富邦人壽已經連續兩年推出保單優惠貸款的方案，方便保戶進行周轉。今年優惠方案已於一月開始實行，預計三月底結束。富邦人壽表示，一般的保單利率介於2.5%~6.9%，這次專案保單利率最低可以到2.5%，並可以這樣的低率維持180天。

台灣人壽日前更推出壽星首月免利息的保單貸款優惠方案，只要借款使用超過60天，前面30天借款都不計利息，對保戶來說，可以說是「省很大」。尤其是需要大筆資金、且周轉時間較長的客戶，不但省了許多時間準備資料，還能在短時間內取得資金，更不用面對每月還款的壓力，還款彈性很大，管道也很方便。

【借款期間發生意外會影響保單權益嗎？】
所謂的保單貸款，都是預支主約的保單價值金，因此，只要主約有效，對於附約是沒有影響的。也就是說，如果在保險契約有效期限內，發生保險事故需要理賠，會依照保單的契約條款，給付保險金；若有動用保單借款的保戶，則會先扣除保險單借款未償還之本息，剩餘的保險金就是實際給付的金額。

若動用保單借款的保單屬於年金保險，且未於年金給付前償還借款本息，保險公司將會依當時之保單價值準備金或保單帳戶價值扣除借款本息後，重新計算年金金額。也就是說，領回的錢會先扣除借款的本息，多餘的部分才會撥給保戶。

【使用保單借款會讓保單失去效力嗎？最多可以借多久】
保險專家表示，正常使用保單借款的情形下，保單並不會失去效力，但須特別留意以下幾種特殊狀況：

首先，若您的貸款本息超過保險契約的保單價值準備金時，保險契約的效力就會停止。但為了保障保戶的保單權益，保險公司會在效力停止日前三十天通知保戶，請您返還利息或本金。

若貸款的保單屬於投資型保單或投資型年金保險，且未償還本息超過保單帳戶價值的90%時，保險公司也會以書面通知。如果沒有償還，保險公司將以保單帳戶價值扣抵，保險契約效力就行停止。

為免漏接保險公司通知，影響保單權益，建議保戶在向保險公司借錢時，一定要留意所提供的資料是否正確？電話與住址是否會收到訊息？如此一來，才不會造成保險的權益受損。

【變更保單主契約會影響保單借款嗎？】
保險業者指出，辦理減少保額或變更契約險種時，保險公司會重新計算最高可貸款的金額，若您未償還的貸款本息超過最高可貸款金額，就必須清償其差額。舉例來說，將100萬的主約改成50萬，因為保險金額降低，保單價值準備金自然也會下降，假設之前保單貸款的金額為70萬，降低契約之後的保單可借金額為35萬，那麼就必須償還差額35萬，保障才能繼續有效。

若保險契約改為減額繳清保險或展期定期保險時，保險公司則會以扣償保險單借款未償還之本息辦理。也就是說假設保戶購買保額100萬、繳費20年的保單，在第10年辦理減額繳清，照理來說保額大約為50萬左右。但若是這張保單有辦理過保單貸款10萬，那麼會將這10萬扣掉，保額就會降為40萬。不過要提醒您，詳細的算法，還是要以各家保險公司實際提供的資料為準。

買對配息債券基金 比當包租婆賺更多

買對配息債券基金 比當包租婆賺更多
( 2011/03/09 )

被封為銀行界基金達人的莊淑娟，近4年來，每年光靠基金投資就賺進100萬元。而幫助她達成退休目標的秘密武器，就是人氣紅不讓的月配息債券基金。

買房子當包租公、包租婆是很多人的退休大夢，但這卻是元大銀行信託部資深協理莊淑娟的一場惡夢！ 幾年前，莊淑娟也懷抱著「別人幫我付房貸」的想法，在台北市開封街買下1間總價1098萬元的預售屋。但是當房子完工交屋後，莊淑娟卻足足等了8個月才等 到房客上門，結果，這個房客只租1個月就不租了！而且這個月2萬2000元的租金，莊淑娟並沒有賺到，又轉手交給仲介當作出租仲介服務費。

房客難找、成本一堆 包租婆不好當
這個經驗讓莊淑娟深刻體會到，原來當包租婆最大的問題就是好房客不好找，而且在等待好房客的這段期間，還要繳每坪每月100元的管理費、3000元的水電 費、5000元的停車管理費，出租時還要付清潔工清潔維護費，以及房仲帶看費用，更不用說每年一定要繳的房屋稅、地價稅。

算一算，總價1098萬元的房子，月租2萬2000元，年租金報酬率為2.4%（＝2萬2000元×12÷1098萬元），再扣掉房屋稅、地價稅，以及上述多項出租成本，租金報酬率可能不到2%。在精打細算下，莊淑娟認為包租婆不好當，於是決定長痛不如短痛，轉租為賣，但這一等又等了6個月，才順利把房子賣掉。

「賣出總價比當初買進價稍微高一點，還好算是一次成功的投資。」莊淑娟欣慰的說。
但賺價差並不是莊淑娟的本意，她還是希望可以找到一個每個月都能提供穩定收益的投資工具，當做未來退休後的每月生活費。「我希望可以做到像《有錢人跟你想的不一樣》這本書所提到的觀念：不要為錢工作，要讓錢替你工作。」

買配息債券基金 每月領回超過4萬元
後來她在看基金對帳單時發現，每月配息的債券基金，就是符合她退休夢想的最佳選擇。在銀行服務將近20年的莊淑娟，基金投資經驗相當豐富，但以往都是以投資股票型基金為主。直到2000年遭逢科技泡沫，莊淑娟不幸踩到地雷，基金報酬率大賠7成，她當機立斷，忍痛贖回，從此再也不碰基金。

2004年，莊淑娟參加一場月配息高收益債券基金說明會，深深被高配息率所吸引。回家後，開始試著投資1檔月配息高收益債券基金。當時她是以100萬元單 筆申購，每個月配息金額約為7591元，年配息率高達9%（＝7591元×12÷100萬元）。莊淑娟發現，這檔基金很適合做為長期的退休規畫，於是介紹給先生、公公和婆婆，同時也幫2個孩子申購，讓這檔基金變成全家人的核心持股。

放棄當包租婆把房子賣掉之後，莊淑娟就把投資重心放在月配息債券基金上，陸續買進聯博全球高收益債券基金、創立德新興市場債券基金、施羅德全球新興市場債券基金、第一金全球高收益債券基金、富蘭克林坦伯頓全球公司債券基金、MFS全盛歐元高收益債券基金。

累計到現在，莊淑娟投資在配息債券基金總金額約500萬元，每個月大約可以領到4萬多元的配息金額，比她當初設定的每個月靠房子收租2萬~3萬元還要多。「我每個月都在算這個月又領了多少配息，很好玩，就像在收租一樣。」

1萬元養房 月收入翻6倍

工程師把廢墟打造成黃金屋
1萬元養房 月收入翻6倍
撰文者：方德琳
Smart智富月刊第127期 2009-02-27

不甘上班族收入增加緩慢，工程師柯惇貿決定轉行當專業的「包租公」。現在他多了一個外號：「City Doctor」（城市醫生）。因為他專找鬧區內的閒置空屋，巧手裝扮後再出租，把別人眼中的「呆資產」徹底活化，變成讓自己賺進穩定現金流的好投資。

這是一個工程師變身網路包租公，讓自己收入翻升6倍的故事。

柯惇貿，64年次，出身公教人員家庭，從小被灌輸穩定工作最重要。退伍後，進入一家網路公司，任職月薪3萬元的小工程師。因為不甘上班族收入增加緩慢，讀了《富爸爸‧窮爸爸》一書後，被作者羅伯特‧清崎（Robert Kiyosaki）點醒：要賺取「非工資收入」，財富才能自由。

小檔案_柯惇貿

出生：1975年
學歷：逢甲大學建築系碩士
經歷：經貿聯網工程師
現職：創發國際不動產投資團隊創辦人
活用心得：都市的廢墟就有賺錢機會

非工資收入要怎麼賺？「富爸爸」教說：不能去兼差，因為那無法讓你賺到持續而穩定的現金流。柯惇貿想了半天，開始研究買房收租的可能性。可是，他手上存款只有48萬元。以買房自備款至少兩成算，頂多能買總價240萬元的房子，在台北幾乎不可能。

他沒有放棄，往中南部，應該找得到。他轉到母校台中逢甲大學附近找，每個週末，從台北下台中看房子，這樣找了半年，走遍逢甲附近每條小巷，每根電線桿上的紅紙條都撕下來，打電話去問、去看。半年下來，台中西屯區上百間仲介公司，他幾乎都接觸過。

2002年7月，機會來了！1間套房要轉售，出價剛好就是240萬元。當時，柯惇貿算了一下，套房出租，每月租金收入2萬1,000元，扣除銀行利息貸款和雜支，投下去，每月淨收益有1萬元，這位才上班1年的工程師，決定投資下去！

握有上百間套房，靠社群分工管理

隨著案子愈投愈多、收入逐步攀高，工程師決定轉行當專業的「包租公」。現在，他手上投資的套房超過100間，而且不再一個人單打獨鬥，因為「富爸爸」有教：「找到一個賺錢方法，下一步就要讓它系統化。」

去年，他開始經營「包租公社群」，透過網路號召近30位上班族一齊投入包租公生意，這個改變，讓他現在每月收入拉升到18萬元，是當年工程師收入的6倍。

為什麼要找人一起做？第一、可以分散風險，按他的想法，手上有10萬元資金，頂多投資一個案子，但如果減到1萬元，則可以投資10個案子，後者風險比較 低；第二、因為案量大，房仲業務員會把好案子先丟過來，投資更順手；第三、參與者眾，可以分配出租的複雜管理工作，降低個人投入的管理成本。

2008年5月，這個網路社群開始了第一個19間套房的投資案，入會門檻只要1萬元，因為回報率穩定，儘管全球金融海嘯爆發，景氣變差，加入的上班族卻愈來愈多。 原來在科學園區工作的簡子偉，年薪200萬元，他觀察柯惇貿半年後，覺得這樣運作模式可行，便決定離職專心學做房地產。

帶著30位會員，現在，柯惇貿多了一個外號：「City Doctor」（城市醫生）。因為他專找鬧區內的閒置空屋，巧手裝扮後再出租，把別人眼中的「呆資產」徹底活化，變成讓自己賺進穩定現金流的好投資。

摸熟環境區域，找出潛力案件改裝

去年12月，柯惇貿相中逢甲商圈內1棟半荒廢的商業大樓。他開始想，改裝辦公大樓資金大，又不易出租，但是大樓閒置的停車場，應該有商機。

儘管停車場機械設備已經損壞，但柯惇貿算一算，修理升降機費用只要30萬元，若27個停車位滿租，年投報率將達96%。由於大樓距離逢甲夜市只有1分鐘路程，甚至可以租給夜市攤販擺放攤車，或租給臨時停車的夜市人潮也可以。

不只靠改造停車場收租，其他投資客沒時間、沒技巧處理的地產投資，只要是空屋，他也出手替人整頓，自己轉手做二房東。

在台中西屯區做了20年代書的黃春子形容：「別人的透天厝租不出去，他也可以承接改成套房租給學生；別人租不出去的套房，他也敢租下來改造再出租。」因為他有腦筋，「可以把廢墟變黃金。」為什麼別人看不出價值的房子，到他手上就可以不一樣？答案只有兩個字：「聚焦」。6年來，他只專注經營台中西屯區，對這裡熟門熟路。當別的投資客另闢戰 場，做多角化經營時，柯惇貿卻選擇扎根台中逢甲商圈，即使到現在，他每個禮拜還是會畫定區域，每一條小巷親自走一遍，看看是否有新案件。

只是在景氣冷颼颼的2009年裡，房地產租金收入真的還可以穩穩賺嗎？

柯惇貿自信地說：「不管景氣再差，住屋需求一定有，只是以前願意花9,000元租房子，現在可能會少花1,000元到2,000元，所以高單價產品要更保守謹慎。」 永慶房屋研展部協理黃增福則分析，房價下跌，貸款利率也會降，對包租公來說，成本低，只是這一波景氣讓上班族收入減少，高單價的套房出租壓力確實較大，建議暫時避開。

目前台北住宅租金年投報率約在6%〜8%左右，中南部因為房價便宜，租金收益尚可維持在10%以上。但柯惇貿因應景氣變化，在計算投報率時，已把租金收入下調1成。

如果你正苦思，在爛景氣中，如何增加財富？想想柯惇貿改造停車場和套房的故事，看看身邊是否也有別人不要的資產，巧思妝點一下，說不定它就是一個最佳的生財工具！

＊如果你想學，可以這樣做：

Step1 開發案件，算出投報率

柯惇貿的社群每一個成員都可以開發案件，他會提供自己開發案件的檢核表供成員參考，負責開發案件的人必須初步探訪價格，算出預估投資報酬率，如果投資報酬率高於8％，且經過柯惇貿檢查沒有其他疑慮後，開發案件者就可把相關訊息登錄在社群網站上，號召其他成員參與

1.篩選案件：查看案件是否位在學校附近或是交通便利的地方 掌握附近租金行情最低是多少？最高是多少？有什麼配備？ 注意貸款成數，最保守可向銀行申貸到房價的幾成？ 綜合評估後，年報酬率要高於8%

2.估算取得成本：探訪案件周遭鄰居，取得過去成交歷史紀錄，順帶了解附近住戶品質向仲介公司詢價，可先扮成買方，向 不同仲介公司探詢案件附近交易行情；接著，再由其他夥伴扮成賣方，同樣問題再問一次，通常仲介公司會壓低賣方預期，探訪到的價格會較低 查詢附近的法拍屋行情 綜合這些數字，與預估的投報率搭配，模擬出案件的出價區間

3.預估租金收入：循出價模式，透過拜訪鄰居、仲介，找出附近的租金行情 目前景氣不佳，租金收入預估最好按原估行情再往下壓低10%

小提醒：中南部學區投資率高
決定是否要投資，取決於投報率高低。柯惇貿認為1年投報率至少要10%以上才值得進場，由於台北房地產取得成本高，不易達到8%投報率，中南部學區反而比較值得進場。

Step2 社群成員投資，討論利潤分配

受理登記：每個案件投資金額不同，少則10萬元，多則上百萬都有。在這社群，開放出資的金額為每單位1萬元，以先來後到順序登記 討論利潤分配：案件登記截止後，全部參與者開會討論利潤分配，包括案件開發者、管理者、甚至銀行貸款者都可分配利潤。

就目前柯惇貿累積的10個案件分析，開發者通常可拿「單月淨收入」的10%～20%，管理者則得「該月營收」的10%～20% 徵求管理者：每個案件都會有個管理者，工作內容包括從裝潢整修的發包、監工，到家具採購、現場帶看，再到後續的租金確認，全都由管理者分擔

Step3 裝潢整修

在裝潢整修案件的期間，管理者一般都要確認改裝前是否有取得合法建照；預估工期會多長？而且每天最好是要監工

小提醒：整修最好找熟識的人
裝潢整修學問大，如果是進行大規模改建，要特別注意管路鋪設，以免事後抓漏花費更多。第1次進行整修，務必找有整修經驗的人當顧問，以縮短學習曲線。

Step4 出租管理
屋子一定要保持乾淨清爽，才能提高出租率，尤其在整修過後，更要確保菸蒂紙屑全都清乾淨。
出租的房客要慎選，其中工作是否穩定是第一要件，女性又比男性穩定性高 在房客繳交租金後，一定要確認是否收到。

設計讓房客準時繳交房租的誘因（如給予折扣，可以和便利商店合作，由超商代收房租，提高方便性）。

小提醒：如何提高出租率？

1.房客第一眼的感覺很重要，保持乾淨清爽是基本條件。
2.如果出租對象以單身上班族為主，建議提供電磁爐、電視等設備，增加出租率。
3.租不出去的房子未來賣相也不佳，因此適度調降租金、提高出租率，是維持房價的必要手段。

想賺錢，先懂別人未知的事

不想被主力、老師耍得團團轉？
想賺錢，先懂別人未知的事

撰文者：李挺生

本文作者擁有20年專業投資經歷，從外資投顧研究員出發，曾任基金公司產品規畫、基金經理 人，2000年創設網路公司，從此脫離上班族生涯，改以創業者角度看投資。2005年赴上海，參與中國的公、私募基金運作，並涉足風險投資。作者自述，在 這裡寫的，一定有理論根據、一定有人靠此發財、一定是作者自己繳過學費！但是修行在個人，祝大家發財。

書籍介紹_投資最重要的3個問題
作者：肯恩．費雪、珍妮佛．周、菈菈．霍夫曼斯
出版：財信

台灣是個充滿愛心的社會，那些手上股票每天漲停的股神，卻義務在第四台指導全民發財，偉大的情操真教人感佩。真要像他們宣稱的，每天都能買到一檔 漲停板的股票，一年下來，財富可以增加超過2,200萬倍！只要開始的時候手上有10萬元，用不到一年，就可以買盡台灣所有股票！

能賺不去賺，還報我們賺，這些投顧老師要不是下凡修行的仙人，另個可能就是下山吃人的騙子。這次介紹的恰恰也是個投顧老師，而且是個洋和尚，但他真的是有錢人，名列富比士美國四百大排行榜的富翁―肯恩．費雪（Ken Fisher）。

根據維基百科的資料，2009年經過金融海嘯打擊後，身價還有13億5,000萬美元，約略為新台幣430億元。他是資產管理公司的老闆，在台灣會被叫作投顧老師。根據他向美國證管會申報的公開資訊顯示，從1995年到2005年這段時間，平均每年替代操的客人賺11.5%，比同期的MSCI全球指數 7.9%平均年報酬率高出3.6%！這樣的人寫書告訴我們要怎樣發財，當然有可信度。

在延伸閱讀裡列出的兩本書，也都是費雪的著作。《超級強勢股》是1984年出版的經典作品，也是他的成名代表作。在這本暢銷書中，他首創「股價∕銷售比」這個衡量成長股的指標，現在已經成為投資學必教的指標，也是所有股市分析軟體必擺的工具。《10條路賺很大》則是貨真價實的發財祕笈，書名很搞笑，讀起來很輕鬆，但是會挑戰你很根本的問題：真的想發財嗎？ 有多想？想到願意採取這10條路其中的任一條嗎？

選擇《投資最重要的3個問題》作為主打書籍的原因很簡單，這本邏輯性最好，願意的話，可以照表操課，著實提升自己的投資能力，不必再被充斥市場的分析師、投顧老師所蒙蔽。

報章雜誌常說的常識不一定都是正確的

費雪開篇就講，「真正重要的一個問題是：你知道什麼別人不知道 的事？」他說的可不是內線交易、從特殊管道取得還未公開的公司訊息，而是市場還沒反映的資訊。有點難，對不對？所以作者把這拆成3個問題，希望能幫助讀者 一步一步的建立在市場賺錢的思維方式。至少，可以降低被騙的機會，擺脫散戶追高被主力倒貨的宿命。

第一個是「我們所接受的市場常識，其實是錯的！」若不能破除這迷思，就會不斷的犯錯並賠錢。比方說：「高本益比代表高風險」、「鉅額預算赤字是不好的」、「利率上揚不利於股市」……有哪幾條是你相信的？

都是在新聞上很容易看到的標題，我們都在不知不覺中被洗腦，並接受這些直覺上似乎有道理的講法。舉例來說，本益比是很多人學習基本分析時最早接觸到的指標，「本益比偏高是賣出訊號，本益比低是好買點」這樣的推論應該合邏輯，我自己都用這觀點寫過文章。

最有名的案例是前聯邦準備理事會（Fed）主席葛林斯潘（Alan Greenspan）在1996年用「非理性繁榮」來評論股市，背後支持他做這樣評論的邏輯就是「高本益比、高風險」這個迷思，結果股市又漲了4年，道瓊 工業指數還漲了1倍。葛林斯潘並沒有意圖欺騙群眾，正如去年在美國國會的聽證會上說的，他只是不理解市場運作方式。費雪說，兩者是無關的！任何本益比，都 有可能存在，所以不代表風險，也不代表未來的報酬。

先找出自己有哪些投資上的迷思，才可能避免犯錯，免除賠錢的悲劇，這是第一項修練的目的。

看似簡單的推論不一定全是沒有用的

有了正確邏輯之後，再來想預測這件事。所有投資大師都說不要去預測市場走勢，包括費雪在內，也都持相同的立場。可是，對未來沒有預期，怎麼做投資決策？事實上，每個人，平庸的或明智的，都必須做分析、有推論過程，不然就跟壓大小的賭博一樣。第二項修練：「測量別人認為深不可測的事」，就是怎樣做這推論的功夫。作者講的推論，其實很簡單，就是夏天很熱很熱，熱到一定程度之後，秋天來了，氣候就轉涼。有很多循環存在，弄懂這些循環，特別是民主國家的大選週期，再據 以做多空部位的調節，就可以超越大盤。照這說法，明年是馬總統任期的第3年，為了拚連任，一定有利多，今年逢低買就會賺錢。這是分析美國100多年，近 30次總統選舉得到的經驗！

這種循環因為太簡單，以至於大家不相信，這就符合「別人不知道」這發財的條件。研究員因為對歐洲局勢不樂觀， 所以認為下半年出口訂單不會像上半年那麼好，因此對台股持保守態度。用費雪的原則來看，歐洲的問題已經講了快兩年，就算真的有國家賴帳，對市場的衝擊有沒 有預期大？此外，到了新學期開始，接著耶誕節，零售就是會比較好，好年冬有好年冬的好法，不景氣時也有相對好的旺季。所以當大家因為眾所皆知的壞事遲疑， 正好是費雪加碼的好時機。

總結來說，這整本書都在講如何鍛鍊腦力、如何破解大家習以為常的偽真理。作者抨擊這些被大量傳播的概念、禁不起 事實的驗證，但他也不斷強調，並非跟市場對作就可以致富，而是要理解金融市場如何運作，當大家誤解這運作方式，會採取錯誤行動，創造出我們賺錢的機會。現在，你也會了，賺錢去吧！

從本書獲得的投資啟示：
1. 你所相信的其實是錯的！
2. 要測量別人認為深不可測的事
3. 你的腦袋會騙你

零負擔套利投資術！

長期投資、定期定額、停利不停損、適時轉換？你是否聽了理專的話，照做了卻仍然住套房住到吐血？等到金融風暴一來，想留點錢度過無薪假和可能失業的危機時，卻發現投資大失血！想解約心有不甘，不解約卻可能沒錢生活？

其實，理專也是人，也不想昧著良心讓別人投資虧損，甚至血本無歸。但是，理專畢竟也只是銀行的員工，如果不強調商品的報酬，隱瞞可能面臨的風險和銀行收取的高額費用，根本很難銷售；而要是沒有這些手續費收入又那來他們的業績獎金和年終考績？

與其冒險進出卻真心換絶情，難道沒有馬上享受投資成果，安心放心、穩穩賺錢又不要讓理專賺走太多手續費的好方法？

其實方法很簡單，只要學習市場上的績優公司就可以了！根據SMART雜誌依據股神巴菲特的選股原則整理出來的幾檔股票：中興保全、中華電信、統一超商、信義房屋、台化、國泰金；我們可以歸納出2個原則：景氣再差也得買單的必要服務和持續不斷的現金收入！

沒錯，這些公司提供的商品和服務，即使景氣再差我們也得買單！自然而然地他們永遠有得賺，即使短期虧損也不怕！如果持續買進，不就可以年年坐收股利，安穩退休了嗎！那麼，套用到個人投資，我們又該如何做呢？

當然，你可以耐心等待下一次世界危機，伺機買進這些公司的股票，然後耐心等著每年領股利；或者，你可以投資一個獲利模式類似、簡單易懂，但是卻可以每月固定領利息，完全零手續費的『存款孳息帳戶』。

這個帳戶不同之處在於隨時可以解約，將本金原原本本的領回，滿足資金調動的需求，另外，每個月領利息可以靈活應付生活支出。

這樣的投資猶如買了一個千萬店面，每個月固定拿到5萬元店租，卻不用承擔找房客、收租金和店面維護的麻煩，而且不用另外付錢給房仲或物業管理公司！唯一的限制是，僅管它可以隨時賣掉，這個店面的價值不會變動！

如果您想利用每月領息的機制增加現金收入，同時穩定地累積財富不冒風險，請儘快與我連絡，以免錯過遺憾。