1萬元養房 月收入翻6倍

工程師把廢墟打造成黃金屋
1萬元養房 月收入翻6倍
撰文者：方德琳
Smart智富月刊第127期 2009-02-27

不甘上班族收入增加緩慢，工程師柯惇貿決定轉行當專業的「包租公」。現在他多了一個外號：「City Doctor」（城市醫生）。因為他專找鬧區內的閒置空屋，巧手裝扮後再出租，把別人眼中的「呆資產」徹底活化，變成讓自己賺進穩定現金流的好投資。

這是一個工程師變身網路包租公，讓自己收入翻升6倍的故事。

柯惇貿，64年次，出身公教人員家庭，從小被灌輸穩定工作最重要。退伍後，進入一家網路公司，任職月薪3萬元的小工程師。因為不甘上班族收入增加緩慢，讀了《富爸爸‧窮爸爸》一書後，被作者羅伯特‧清崎（Robert Kiyosaki）點醒：要賺取「非工資收入」，財富才能自由。

小檔案_柯惇貿

出生：1975年
學歷：逢甲大學建築系碩士
經歷：經貿聯網工程師
現職：創發國際不動產投資團隊創辦人
活用心得：都市的廢墟就有賺錢機會

非工資收入要怎麼賺？「富爸爸」教說：不能去兼差，因為那無法讓你賺到持續而穩定的現金流。柯惇貿想了半天，開始研究買房收租的可能性。可是，他手上存款只有48萬元。以買房自備款至少兩成算，頂多能買總價240萬元的房子，在台北幾乎不可能。

他沒有放棄，往中南部，應該找得到。他轉到母校台中逢甲大學附近找，每個週末，從台北下台中看房子，這樣找了半年，走遍逢甲附近每條小巷，每根電線桿上的紅紙條都撕下來，打電話去問、去看。半年下來，台中西屯區上百間仲介公司，他幾乎都接觸過。

2002年7月，機會來了！1間套房要轉售，出價剛好就是240萬元。當時，柯惇貿算了一下，套房出租，每月租金收入2萬1,000元，扣除銀行利息貸款和雜支，投下去，每月淨收益有1萬元，這位才上班1年的工程師，決定投資下去！

握有上百間套房，靠社群分工管理

隨著案子愈投愈多、收入逐步攀高，工程師決定轉行當專業的「包租公」。現在，他手上投資的套房超過100間，而且不再一個人單打獨鬥，因為「富爸爸」有教：「找到一個賺錢方法，下一步就要讓它系統化。」

去年，他開始經營「包租公社群」，透過網路號召近30位上班族一齊投入包租公生意，這個改變，讓他現在每月收入拉升到18萬元，是當年工程師收入的6倍。

為什麼要找人一起做？第一、可以分散風險，按他的想法，手上有10萬元資金，頂多投資一個案子，但如果減到1萬元，則可以投資10個案子，後者風險比較 低；第二、因為案量大，房仲業務員會把好案子先丟過來，投資更順手；第三、參與者眾，可以分配出租的複雜管理工作，降低個人投入的管理成本。

2008年5月，這個網路社群開始了第一個19間套房的投資案，入會門檻只要1萬元，因為回報率穩定，儘管全球金融海嘯爆發，景氣變差，加入的上班族卻愈來愈多。 原來在科學園區工作的簡子偉，年薪200萬元，他觀察柯惇貿半年後，覺得這樣運作模式可行，便決定離職專心學做房地產。

帶著30位會員，現在，柯惇貿多了一個外號：「City Doctor」（城市醫生）。因為他專找鬧區內的閒置空屋，巧手裝扮後再出租，把別人眼中的「呆資產」徹底活化，變成讓自己賺進穩定現金流的好投資。

摸熟環境區域，找出潛力案件改裝

去年12月，柯惇貿相中逢甲商圈內1棟半荒廢的商業大樓。他開始想，改裝辦公大樓資金大，又不易出租，但是大樓閒置的停車場，應該有商機。

儘管停車場機械設備已經損壞，但柯惇貿算一算，修理升降機費用只要30萬元，若27個停車位滿租，年投報率將達96%。由於大樓距離逢甲夜市只有1分鐘路程，甚至可以租給夜市攤販擺放攤車，或租給臨時停車的夜市人潮也可以。

不只靠改造停車場收租，其他投資客沒時間、沒技巧處理的地產投資，只要是空屋，他也出手替人整頓，自己轉手做二房東。

在台中西屯區做了20年代書的黃春子形容：「別人的透天厝租不出去，他也可以承接改成套房租給學生；別人租不出去的套房，他也敢租下來改造再出租。」因為他有腦筋，「可以把廢墟變黃金。」為什麼別人看不出價值的房子，到他手上就可以不一樣？答案只有兩個字：「聚焦」。6年來，他只專注經營台中西屯區，對這裡熟門熟路。當別的投資客另闢戰 場，做多角化經營時，柯惇貿卻選擇扎根台中逢甲商圈，即使到現在，他每個禮拜還是會畫定區域，每一條小巷親自走一遍，看看是否有新案件。

只是在景氣冷颼颼的2009年裡，房地產租金收入真的還可以穩穩賺嗎？

柯惇貿自信地說：「不管景氣再差，住屋需求一定有，只是以前願意花9,000元租房子，現在可能會少花1,000元到2,000元，所以高單價產品要更保守謹慎。」 永慶房屋研展部協理黃增福則分析，房價下跌，貸款利率也會降，對包租公來說，成本低，只是這一波景氣讓上班族收入減少，高單價的套房出租壓力確實較大，建議暫時避開。

目前台北住宅租金年投報率約在6%〜8%左右，中南部因為房價便宜，租金收益尚可維持在10%以上。但柯惇貿因應景氣變化，在計算投報率時，已把租金收入下調1成。

如果你正苦思，在爛景氣中，如何增加財富？想想柯惇貿改造停車場和套房的故事，看看身邊是否也有別人不要的資產，巧思妝點一下，說不定它就是一個最佳的生財工具！

＊如果你想學，可以這樣做：

Step1 開發案件，算出投報率

柯惇貿的社群每一個成員都可以開發案件，他會提供自己開發案件的檢核表供成員參考，負責開發案件的人必須初步探訪價格，算出預估投資報酬率，如果投資報酬率高於8％，且經過柯惇貿檢查沒有其他疑慮後，開發案件者就可把相關訊息登錄在社群網站上，號召其他成員參與

1.篩選案件：查看案件是否位在學校附近或是交通便利的地方 掌握附近租金行情最低是多少？最高是多少？有什麼配備？ 注意貸款成數，最保守可向銀行申貸到房價的幾成？ 綜合評估後，年報酬率要高於8%

2.估算取得成本：探訪案件周遭鄰居，取得過去成交歷史紀錄，順帶了解附近住戶品質向仲介公司詢價，可先扮成買方，向 不同仲介公司探詢案件附近交易行情；接著，再由其他夥伴扮成賣方，同樣問題再問一次，通常仲介公司會壓低賣方預期，探訪到的價格會較低 查詢附近的法拍屋行情 綜合這些數字，與預估的投報率搭配，模擬出案件的出價區間

3.預估租金收入：循出價模式，透過拜訪鄰居、仲介，找出附近的租金行情 目前景氣不佳，租金收入預估最好按原估行情再往下壓低10%

小提醒：中南部學區投資率高
決定是否要投資，取決於投報率高低。柯惇貿認為1年投報率至少要10%以上才值得進場，由於台北房地產取得成本高，不易達到8%投報率，中南部學區反而比較值得進場。

Step2 社群成員投資，討論利潤分配

受理登記：每個案件投資金額不同，少則10萬元，多則上百萬都有。在這社群，開放出資的金額為每單位1萬元，以先來後到順序登記 討論利潤分配：案件登記截止後，全部參與者開會討論利潤分配，包括案件開發者、管理者、甚至銀行貸款者都可分配利潤。

就目前柯惇貿累積的10個案件分析，開發者通常可拿「單月淨收入」的10%～20%，管理者則得「該月營收」的10%～20% 徵求管理者：每個案件都會有個管理者，工作內容包括從裝潢整修的發包、監工，到家具採購、現場帶看，再到後續的租金確認，全都由管理者分擔

Step3 裝潢整修

在裝潢整修案件的期間，管理者一般都要確認改裝前是否有取得合法建照；預估工期會多長？而且每天最好是要監工

小提醒：整修最好找熟識的人
裝潢整修學問大，如果是進行大規模改建，要特別注意管路鋪設，以免事後抓漏花費更多。第1次進行整修，務必找有整修經驗的人當顧問，以縮短學習曲線。

Step4 出租管理
屋子一定要保持乾淨清爽，才能提高出租率，尤其在整修過後，更要確保菸蒂紙屑全都清乾淨。
出租的房客要慎選，其中工作是否穩定是第一要件，女性又比男性穩定性高 在房客繳交租金後，一定要確認是否收到。

設計讓房客準時繳交房租的誘因（如給予折扣，可以和便利商店合作，由超商代收房租，提高方便性）。

小提醒：如何提高出租率？

1.房客第一眼的感覺很重要，保持乾淨清爽是基本條件。
2.如果出租對象以單身上班族為主，建議提供電磁爐、電視等設備，增加出租率。
3.租不出去的房子未來賣相也不佳，因此適度調降租金、提高出租率，是維持房價的必要手段。

想賺錢，先懂別人未知的事

不想被主力、老師耍得團團轉？
想賺錢，先懂別人未知的事

撰文者：李挺生

本文作者擁有20年專業投資經歷，從外資投顧研究員出發，曾任基金公司產品規畫、基金經理 人，2000年創設網路公司，從此脫離上班族生涯，改以創業者角度看投資。2005年赴上海，參與中國的公、私募基金運作，並涉足風險投資。作者自述，在 這裡寫的，一定有理論根據、一定有人靠此發財、一定是作者自己繳過學費！但是修行在個人，祝大家發財。

書籍介紹_投資最重要的3個問題
作者：肯恩．費雪、珍妮佛．周、菈菈．霍夫曼斯
出版：財信

台灣是個充滿愛心的社會，那些手上股票每天漲停的股神，卻義務在第四台指導全民發財，偉大的情操真教人感佩。真要像他們宣稱的，每天都能買到一檔 漲停板的股票，一年下來，財富可以增加超過2,200萬倍！只要開始的時候手上有10萬元，用不到一年，就可以買盡台灣所有股票！

能賺不去賺，還報我們賺，這些投顧老師要不是下凡修行的仙人，另個可能就是下山吃人的騙子。這次介紹的恰恰也是個投顧老師，而且是個洋和尚，但他真的是有錢人，名列富比士美國四百大排行榜的富翁―肯恩．費雪（Ken Fisher）。

根據維基百科的資料，2009年經過金融海嘯打擊後，身價還有13億5,000萬美元，約略為新台幣430億元。他是資產管理公司的老闆，在台灣會被叫作投顧老師。根據他向美國證管會申報的公開資訊顯示，從1995年到2005年這段時間，平均每年替代操的客人賺11.5%，比同期的MSCI全球指數 7.9%平均年報酬率高出3.6%！這樣的人寫書告訴我們要怎樣發財，當然有可信度。

在延伸閱讀裡列出的兩本書，也都是費雪的著作。《超級強勢股》是1984年出版的經典作品，也是他的成名代表作。在這本暢銷書中，他首創「股價∕銷售比」這個衡量成長股的指標，現在已經成為投資學必教的指標，也是所有股市分析軟體必擺的工具。《10條路賺很大》則是貨真價實的發財祕笈，書名很搞笑，讀起來很輕鬆，但是會挑戰你很根本的問題：真的想發財嗎？ 有多想？想到願意採取這10條路其中的任一條嗎？

選擇《投資最重要的3個問題》作為主打書籍的原因很簡單，這本邏輯性最好，願意的話，可以照表操課，著實提升自己的投資能力，不必再被充斥市場的分析師、投顧老師所蒙蔽。

報章雜誌常說的常識不一定都是正確的

費雪開篇就講，「真正重要的一個問題是：你知道什麼別人不知道 的事？」他說的可不是內線交易、從特殊管道取得還未公開的公司訊息，而是市場還沒反映的資訊。有點難，對不對？所以作者把這拆成3個問題，希望能幫助讀者 一步一步的建立在市場賺錢的思維方式。至少，可以降低被騙的機會，擺脫散戶追高被主力倒貨的宿命。

第一個是「我們所接受的市場常識，其實是錯的！」若不能破除這迷思，就會不斷的犯錯並賠錢。比方說：「高本益比代表高風險」、「鉅額預算赤字是不好的」、「利率上揚不利於股市」……有哪幾條是你相信的？

都是在新聞上很容易看到的標題，我們都在不知不覺中被洗腦，並接受這些直覺上似乎有道理的講法。舉例來說，本益比是很多人學習基本分析時最早接觸到的指標，「本益比偏高是賣出訊號，本益比低是好買點」這樣的推論應該合邏輯，我自己都用這觀點寫過文章。

最有名的案例是前聯邦準備理事會（Fed）主席葛林斯潘（Alan Greenspan）在1996年用「非理性繁榮」來評論股市，背後支持他做這樣評論的邏輯就是「高本益比、高風險」這個迷思，結果股市又漲了4年，道瓊 工業指數還漲了1倍。葛林斯潘並沒有意圖欺騙群眾，正如去年在美國國會的聽證會上說的，他只是不理解市場運作方式。費雪說，兩者是無關的！任何本益比，都 有可能存在，所以不代表風險，也不代表未來的報酬。

先找出自己有哪些投資上的迷思，才可能避免犯錯，免除賠錢的悲劇，這是第一項修練的目的。

看似簡單的推論不一定全是沒有用的

有了正確邏輯之後，再來想預測這件事。所有投資大師都說不要去預測市場走勢，包括費雪在內，也都持相同的立場。可是，對未來沒有預期，怎麼做投資決策？事實上，每個人，平庸的或明智的，都必須做分析、有推論過程，不然就跟壓大小的賭博一樣。第二項修練：「測量別人認為深不可測的事」，就是怎樣做這推論的功夫。作者講的推論，其實很簡單，就是夏天很熱很熱，熱到一定程度之後，秋天來了，氣候就轉涼。有很多循環存在，弄懂這些循環，特別是民主國家的大選週期，再據 以做多空部位的調節，就可以超越大盤。照這說法，明年是馬總統任期的第3年，為了拚連任，一定有利多，今年逢低買就會賺錢。這是分析美國100多年，近 30次總統選舉得到的經驗！

這種循環因為太簡單，以至於大家不相信，這就符合「別人不知道」這發財的條件。研究員因為對歐洲局勢不樂觀， 所以認為下半年出口訂單不會像上半年那麼好，因此對台股持保守態度。用費雪的原則來看，歐洲的問題已經講了快兩年，就算真的有國家賴帳，對市場的衝擊有沒 有預期大？此外，到了新學期開始，接著耶誕節，零售就是會比較好，好年冬有好年冬的好法，不景氣時也有相對好的旺季。所以當大家因為眾所皆知的壞事遲疑， 正好是費雪加碼的好時機。

總結來說，這整本書都在講如何鍛鍊腦力、如何破解大家習以為常的偽真理。作者抨擊這些被大量傳播的概念、禁不起 事實的驗證，但他也不斷強調，並非跟市場對作就可以致富，而是要理解金融市場如何運作，當大家誤解這運作方式，會採取錯誤行動，創造出我們賺錢的機會。現在，你也會了，賺錢去吧！

從本書獲得的投資啟示：
1. 你所相信的其實是錯的！
2. 要測量別人認為深不可測的事
3. 你的腦袋會騙你

零負擔套利投資術！

長期投資、定期定額、停利不停損、適時轉換？你是否聽了理專的話，照做了卻仍然住套房住到吐血？等到金融風暴一來，想留點錢度過無薪假和可能失業的危機時，卻發現投資大失血！想解約心有不甘，不解約卻可能沒錢生活？

其實，理專也是人，也不想昧著良心讓別人投資虧損，甚至血本無歸。但是，理專畢竟也只是銀行的員工，如果不強調商品的報酬，隱瞞可能面臨的風險和銀行收取的高額費用，根本很難銷售；而要是沒有這些手續費收入又那來他們的業績獎金和年終考績？

與其冒險進出卻真心換絶情，難道沒有馬上享受投資成果，安心放心、穩穩賺錢又不要讓理專賺走太多手續費的好方法？

其實方法很簡單，只要學習市場上的績優公司就可以了！根據SMART雜誌依據股神巴菲特的選股原則整理出來的幾檔股票：中興保全、中華電信、統一超商、信義房屋、台化、國泰金；我們可以歸納出2個原則：景氣再差也得買單的必要服務和持續不斷的現金收入！

沒錯，這些公司提供的商品和服務，即使景氣再差我們也得買單！自然而然地他們永遠有得賺，即使短期虧損也不怕！如果持續買進，不就可以年年坐收股利，安穩退休了嗎！那麼，套用到個人投資，我們又該如何做呢？

當然，你可以耐心等待下一次世界危機，伺機買進這些公司的股票，然後耐心等著每年領股利；或者，你可以投資一個獲利模式類似、簡單易懂，但是卻可以每月固定領利息，完全零手續費的『存款孳息帳戶』。

這個帳戶不同之處在於隨時可以解約，將本金原原本本的領回，滿足資金調動的需求，另外，每個月領利息可以靈活應付生活支出。

這樣的投資猶如買了一個千萬店面，每個月固定拿到5萬元店租，卻不用承擔找房客、收租金和店面維護的麻煩，而且不用另外付錢給房仲或物業管理公司！唯一的限制是，僅管它可以隨時賣掉，這個店面的價值不會變動！

如果您想利用每月領息的機制增加現金收入，同時穩定地累積財富不冒風險，請儘快與我連絡，以免錯過遺憾。